マンション暮らしのQ&A

マンションの生活に関するQ&Aをご紹介します。

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当サイト内で紹介されているQ&Aは、「マンションのWa」利用者のためのコンテンツとして作成されたものです。

当サイト内で紹介されているQ&Aは、「マンションのWa」事務局として様々な疑問に対して解決のヒントとなる一つの考え方を示したものであるため、類似する個別の事例には対応していません。
個別の事例に対処する場合は、弁護士等の専門家の見解を得ることをお勧めします。

Q

専有部分のリフォームをする上での注意点を教えてください。

A

お住まいのマンションの管理規約や使用細則に記載されている、共用部分と専有部分の区別やリフォーム工事における届出方法などを確認しましょう。共用部分と一体化した専有部分のリフォームなどは管理組合の承認が必要です。

Q

大規模修繕に反対する人への対応はどのようにすればよいでしょうか?

A

反対する人の理由は主に、出費に対する反対、工事中の不便な生活に対する不満、理事会の進め方など理事に対する不満、工事内容に対する反対などがあると思います。いずれにしても、各組合員に以上のような気持ちを抱かせない工夫をする必要があります。例えば、管理組合や施工会社などによる詳細な説明会の開催、工事中のケアが必要な人への仮住まいのあっせん支援、自治会や近所の主婦など反対者と親しい人への協力依頼等が考えられます。

Q

大規模修繕工事の見積を数社に依頼する予定ですが、最終的に発注しなかった業者に対して、見積書作成費を支払う必要があるのでしょうか?

A

見積書の作成は、一般的に無料となるケースが多いと思われますが、工事の受注保証が見積書に盛り込まれていたり、見積書作成費用が工事の付帯経費に入っていたりする場合もあるため、念のため見積を依頼する際、工事業者に確認をとるとよいでしょう。

Q

大規模修繕工事の施工会社を決める際の「プロポーザル方式」と「入札方式」の違いを教えてください。

A

「プロポーザル方式」は、管理組合などで特定した数社を指名して工事範囲や仕様等、各社の工事の考え方についてプレゼンテーションをしてもらい、見積金額と合わせて工事業者を選定する方法をいいます。「入札方式」は、管理組合が工事範囲や仕様を決めたうえ、その工事がいくらでできるかを参加会社に入札してもらい、原則として最低価格を提示した会社と契約する方式をいいます。

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Q

給水方式を直結増圧方式に変更したため、受水槽が不要となり、撤去したいと思います。撤去する場合、普通決議と特別決議のどちらになるのでしょうか?

A

標準管理規約コメント第47条⑤カ)には「その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる」とあります。上記を参考にして、撤去だけであれば普通決議と考えてよいでしょう。また、撤去後の利用を検討されていて、駐輪場などに変更する場合は、共用部分の変更として特別決議と考えればよいと思います。

Q

団地型マンションに住んでいます。各棟の修繕をするにあたり、修繕費を全体の修繕積立金から支出してもよいのでしょうか?

A

標準管理規約(団地型)第25条第4項には「各棟修繕積立金の額については、それぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする」と定められているため、お住まいのマンションの管理規約が標準管理規約に準拠したものであれば、全体の修繕積立金からの支出はできません。

Q

修繕計画を見直した際、現在の修繕積立金では、修繕費が不足することがわかりました。どうすればよいのでしょうか?

A

修繕をする際に、組合員から不足分を徴収する方法もありますが、高額になることもあるため、毎月支払う修繕積立金の値上げを提案してはいかがでしょうか。総会での決議が必要になりますが、上げ幅を大きくせずに毎年段階的に引き上げるなど、組合員に理解してもらえるように工夫することが重要です。また値上げだけでなく、住宅金融支援機構や自治体などから融資を受ける方法もあります。なお、修繕積立金の見直しにあたっては、長期修繕計画も策定し、今後の見通しを考慮することも重要です。

Q

マンションの外壁タイルが落下して、通行人がケガをしてしまいました。誰が責任を負うのでしょうか?

A

共用部分の劣化が原因で生じた事故であればその責任は管理組合が負います。このような事態にならないよう、管理組合は適切な時期に計画的な修繕を実施する必要があります。また多くのマンションでは、これとは別に万が一の事故に備え、賠償責任保険に加入していることが一般的です。その場合は、保険による補償が可能です(保険が適用されるかどうかは、契約内容や事故の発生状況等により変わります)。詳しくは、保険会社に契約内容をご確認ください。

Q

マンションの防犯対策には、どのようなものがありますか?

A

オートロック設備や監視カメラの追加、玄関ドアの鍵交換やダブルロックへの変更などがあります。また、窓ガラスの交換なども防犯効果があるといえます。対策方法は、設置箇所が共用部分か専有部分かによって異なり、その判断はお住まいのマンションの管理規約によります。専有部分であれば自分の判断で行えることもあります(管理組合の承認が必要な場合もある)が、共用部分の場合には、総会決議によることとなります。また、最近では、夜間に警備員を配置する管理組合もあり、防犯に対する居住者の意識が高まっています。

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Q

エントランスの集合郵便ボックスの鍵が壊れた場合、管理組合の負担か個人の負担のどちらになるのでしょうか?

A

集合郵便ボックスは共用部分であっても、住戸のために供される設備であることから、一般的には、専用使用権が認められて使用している設備と解釈され、日常の使用によって壊れたのであれば、使用者負担とすることが通常です。一方、経年劣化により設備全体を改修する等は、管理組合の負担により行うこととなります。

Q

ゴミ置き場のルールを守らない居住者がいます。管理組合としてできる対策を教えてください。

A

ゴミ置き場やエントランス、屋上、集会室などの共用部分のルールは、通常、管理規約や使用細則で使用方法・時間などの制限が定められています。理事会などで対応策を協議し、まずは、チラシや配布物でルールの徹底を行い、居住者の特定ができれば直接説明するなど行いましょう。

Q

隣の居住者がベランダで鳥にエサを与えています。そのため、ベランダがフンで汚されてしまい、悩まされています。どうしたらよいのでしょうか?

A

マンションによってペット飼育の可否は管理規約や使用細則に記載がありますが、小鳥の飼育が認められている場合であっても、専有部分におけるペットの種類の制限や飼育方法などの記載であって、共用部分であるベランダにおいてペットの飼育は認められていません。理事会に相談し、そのような行為はしないよう注意喚起してもらいましょう。

Q

専用給湯器への給水管が凍結により破裂しました。バルコニーの外壁に露出して給湯器に接続された部分です。補修費用は個人負担、組合負担のどちらでしょうか。

A

一般的には、水道メーターを境に、共用部分と専有部分を区分けしている管理規約が多いと思います。この場合、水道メーターより外側であれば管理組合、内側であれば個人負担となります。しかし事故の原因・建物固有の状況や日常の管理主体等によっては、総合的な判断が必要となる場面もありますから、そのような場合には双方で協議のうえ解決することも必要になります。まずは管理組合または管理会社へ確認してください。

Q

マンションの共用部分の所有権は誰が持っているのでしょうか?

A

一般的には、共用部分は、共有持分割合により各区分所有者が共有しています。例えば、玄関ホール、廊下、階段などは共用部分であり、区分所有者全員で共有しています。

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Q

管理組合の損害保険の加入は、どのように行えばよいのでしょうか?

A

区分所有法第18条第4項では、「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項」とみなしています。従って、管理規約が標準に準拠しているのであれば、損害保険を付保するか否かは総会の普通決議により決することになります。

Q

総会に出席できないことから、事前に委任状に他の組合員の氏名を書いて提出しようと思っていますが、その組合員の方が総会を欠席した場合、委任状はどうなるのでしょうか?

A

委任状に書かれた組合員の方が総会を欠席した場合、委任状は無効になってしまいます。事前にそのことが分かっていれば、出席できる他の組合員に委任するか、または議決権行使書(総会に出席できない場合、総会開催日前に議案の賛否を記載した書面を総会の招集者に渡して、議決権を行使すること)を使うとよいでしょう。

Q

総会の成立要件を教えてください。

A

標準管理規約第47条に、「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない」と定められており、多くのマンションがそれに準じた内容になっています。現在、お住まいのマンションの管理規約をご確認ください。

Q

総会の議決権行使にはどのような方法があるのでしょうか?

A

組合員本人が総会に出席して自らが行使することが原則となりますが、標準管理規約第46条第4項では「書面または代理人によって議決権を行使することができる」としています。前述の書面とは、議決権行使書(議案の賛否を記載した書面)のことを示します。また、代理人は委任状(代理権を証する書面)を理事長に提出しなければなりません。

Q

総会への出席率が低いため、4分の3以上の賛成を必要とする特別決議を得ることが難しい状況です。規約で特別決議を普通決議で決められるように変更できますか?

A

区分所有法では、規約の設定・変更・廃止、管理組合の法人化などについては組合員と議決権の各4分の3以上の多数の賛成が必要であると定めています。特別決議は、居住者の生活に大きな影響がある事項であるため、規約で普通決議の要件に変更することはできません。組合員への案内を早めたり、委任状や議決権行使書の提出を呼びかけたりするなどの広報を強化して、出席率を高める工夫が必要です。

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Q

理事会はどのようなときに開催すればよいのでしょうか?

A

理事会では、通常、収支決算(予算)案や事業報告(計画)案の作成、管理規約や使用細則長期修繕計画の制定・変更・廃止に関する案の作成などを行います。ときには居住者からの苦情への対応や組合員からの管理費の入金状況の確認が必要になる場合もあり、理事会の開催頻度はマンションの規模や議題の多さによります。特に定めはありませんが、管理組合の中には、役員の出席率を高めて、理事会が不成立にならないよう、年間スケジュールで毎月や隔月などの開催日(第何週○曜日△時~)を決めているところもあります。事業計画や予算執行状況の確認、日常発生する問題点や対策など、決定しなければならない議題があると思われますので、定期的に開催することをお勧めします。

Q

理事会は誰が招集するのですか?

A

標準管理規約第52条では理事会理事長が招集することとしています。また、理事の一定数の請求があった場合にも理事長は速やかに理事会を招集しなければなりません。

Q

賃借人にも総会開催の案内通知を出すべきでしょうか?

A

賃借人は組合員ではありませんので、基本的にその必要はありません。ただし、総会で賃借人が利害関係者となるような議案審議をする場合には、総会に出席して意見を述べることができますので、そのための配慮が必要となります。
例えば、建物の使用方法や行為の停止などに関しては意見を述べられますが、管理費の値上げに関しては、賃借人が直接負担するわけではないため、意見を述べることはできません。また、意見を述べることはできても、賃借人は組合員でありませんから、決議に加わることはできません。

Q

マンション内に住んでいない組合員に総会開催の通知を出すべきでしょうか? 特に外国に住んでいる方にはどうすればよいのでしょうか?

A

マンション内に居住していなくても組合員である限り、原則として総会の開催通知を出さなければなりません。管理規約に定められた期間に、会議の日時、場所および目的を示して組合員に招集通知を出す必要があります。とくに海外に住んでいる方に対しては、発送期間、返送期間を考慮して早めに出したほうがいいでしょう。このような場合に備え、予め国内に居住する人を代理人として届け出てもらったり、電子メール等で議決権を行使してもらうことができるよう、その手続き方法等を管理規約に定めておくこともできますので検討されるとよいでしょう。

Q

普通決議、特別決議とは何か教えてください。

A

区分所有法では、集会(総会)の決議は、原則として、普通決議は組合員および議決権の各過半数の賛成で、特別決議は組合員および議決権の各4分の3以上、また建物の建替えについては各5分の4以上の賛成によって可決するとしており、決議内容により、そのハードルを高く設定しています。
一般的に、普通決議事項で扱う議案は、収支決算報告や事業報告の承認、理事・監事の選任または解任、使用細則の制定・変更・廃止などです。また、特別決議事項で扱う議案は、管理規約の設定・変更・廃止、管理組合法人の設立、共用部分等の変更、大規模滅失における建物の復旧などになります。なお、標準管理規約では、普通決議事項は出席組合員の過半数で決することとしています。

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Q

玄関の鍵は自由に取り換えられますか?

A

玄関扉の鍵(鍵シリンダー)は、その部屋の所有者(居住者)のものになります。
よって、鍵の取り換えは、その部屋の所有者(居住者)が自由に行うことができます。

ただし、以下の点で注意が必要です。

  • ・エントランス等の扉にオートロック機能がついている場合、逆マスターキーという鍵が採用されていて1本の鍵で部屋の鍵とオートロックの鍵を1本の鍵で開錠できるようになっている場合がありますが、これに対応していない鍵に交換してしまうと部屋の鍵とオートロックを開錠する鍵をそれぞれ持つことになってしまいます。今まで通り1本で両方の鍵を開けられるようにするには、逆マスターキーに対応した鍵にする必要があります。管理会社や鍵の業者に確認してください。なお、この鍵は特殊なため作成には時間がかかります。
  • ・セキュリティのため、鍵を警備会社に預けている場合は、預けている鍵も入れ替える必要があります。
    管理会社や警備会社に確認してください。
  • ・玄関扉の加工が必要な場合は、管理組合の承認が必要になります。

Q

バルコニーでガーデニングをしてもよいですか?

A

バルコニーは部屋の一部であると考えてしまうかもしれませんが、バルコニーは「共用部分」です。
部屋(専有部分)の一部ではありません。
一般的には、バルコニーの使用に関するルール(使用細則等)が定められていますので、まずは使用細則を確認してみましょう。
一般的な使用細則ではバルコニーでの禁止事項を定めています。
多量の土砂をバルコニーに持ち込んで花壇をつくるようなガーデニングの場合は禁止事項にあたる 場合が多いでしょう。
これはバルコニーがそういったことを想定していないため、破損や汚損のおそれがあるからです。また、防水加工がされていないバルコニーの場合は、散水を行った際に、階下のバルコニーに水漏れを起こしてしまうことも考えられます。
他にも、バルコニーが緊急時の避難通路になっていることも多いですから、ガーデニングをしたことによって、避難に支障が出ることが明らかなものは禁止事項にあたると思ってください。
また、大規模修繕を行う際に、バルコニー床面の改修を行うこともありますので、撤去できないようなものを工作することは禁止されています。
以上のことから、バルコニーでのガーデニングはできない可能性が高いと考えたほうがいいでしょう。
なお、バルコニーの床に置くタイプの「デッキパネル」のようなものや、人工芝などを設置する場合も、禁止事項になっているマンションがありますので注意してください。
バルコニーに何かを設置したり、置いたりする場合は、それが禁止事項にあたらないか、管理組合又は管理会社に予め確認してから行うようにしましょう。

Q

部屋の窓ガラスにひびが入ったら、だれがガラスを交換することになるのですか?

A

結論としては、通常使用する中で窓ガラスが割れたり、ひびが入ったら、その部屋の所有者(居住者)が費用を負担してガラスを交換することになります。過失で割った場合だけでなく、熱割れなどの過失を伴わない場合も同様です。その理由について説明します。
外気に面している窓ガラスは部屋と一体化しているため、部屋の一部と考えてしまう方もいるかと思いますが、窓ガラス自体は「共用部分」とされており部屋の一部ではありません(部屋は「専有部分」です)。
共用部分」は管理組合が維持管理する部分になりますが、バルコニーと同じく、その部屋の居住者しか使用できない場所なので、こういった場所は特別に「専用使用部分」と呼ばれます。
「専用使用部分」の維持管理の方法については、管理規約に記載がありますので確認してください。
なお、マンション標準管理規約では第21条第1項に次のように規定されています。
「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。
ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその負担と責任において、これを行わなければならない。」
つまり、通常の使用に伴って生じた専用使用部分の破損、汚損については、その場所を専用使用する権利を付与された者、つまりその部屋の所有者(居住者)が修理費用を負担して直さなければならないということになります。
しかし、経年劣化や機能の向上を理由に窓を交換するようなケースは、通常の使用に伴ったものとはいえませんので、この場合は管理組合が費用を負担して交換工事を行うことになります。
また、事故や盗難に伴うガラス破損については、マンションで加入している損害保険での対応が可能な場合がありますので、管理組合又は管理会社に確認しましょう。

Q

バルコニーの手すりに布団を干してはいけないと注意されたのですが、なぜですか?

A

ひとつにはマンションの景観の問題があります。
あちらこちらでバルコニーに布団が干されている光景は、やはりあまり好ましいものではありません。
次に安全面での問題があります。
マンションの高層階で布団を干していて、それが風にあおられて落下したときに重大な事故に発展する可能性があります。通行人が落下した布団の下敷きになって死亡することさえ考えられるといえます。
他にも、布団に付着していた髪の毛やほこりが下階のバルコニーや専用庭に落下することで、下階の居住者とトラブルになることがあります。
以上のように、多くの危険性やデメリットがあるため、予め使用細則等で禁止しているというのが実情です。
どうしても布団を干したいという場合は、バルコニーに専用の布団干しを置いてそこに干すなど、手すりの高さを越えない高さで、手すりの外側に布団がはみ出さないようにして干すといった工夫が必要になります。

Q

洗濯機のホースが外れて、階下に水を漏らしてしまいましたが、どうしたらよいでしょうか?

A

まず階下のお宅に被害状況の確認に行ってください。
階下の方はなぜ水が漏れてきたのが状況がわからず、不安になっていると思いますので、状況を説明して誠意をもってお詫びしましょう。
次に、管理会社が管理受託しているマンションであれば、管理会社の緊急連絡先に連絡して状況を説明し対応を依頼します。
マンションでは火災や事故に備えて損害保険に加入しており、漏水事故の場合、個人賠償責任保険(火災保険の特約で付保されているケースもある)が適用できる場合が多く、階下に与えた損害のかなりの部分をこの保険でカバーすることができます。
保険金を請求する際に、現場の写真が必要になりますので、漏水している様子など被害状況がわかるように写真を撮っておきましょう。
続いて、破損、汚損箇所の復旧工事の段取りを進めることになります。
これまでの一連の作業を管理会社がやってくれることがありますので、どこまで対応してもらえるのか予め確認しておきましょう。
損害賠償の内容と補償について、相手方と合意が得られたら、示談書を取り交わします。
原状復旧工事が完了したら、改めて被害を受けた方にお詫びしましょう。
同じ居住者同士、気まずい関係になっては快適な生活は望めなくなるので、最後まで誠意をもって対応することがとても大切です。

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Q

自宅でピアノ教室を開講したところ、他の住戸から規約違反といわれてしまいました。

A

マンション標準管理規約第12条に「区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定されています。
つまり、住宅として使用することが前提であり、事務所や倉庫など住宅以外の用途での使用を禁じているということになります。
また、マンション標準管理規約コメントには、「生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」ともあります。
以上の点からこのケースを考えた場合、マンション居住者以外の児童など不特定多数の者の頻繁な出入りやピアノの音や生徒の話し声などの騒音により他の住戸の平穏な生活を侵害することになってしまいますから、住宅として想定される範囲内での利用方法ではないという指摘は十分考えられます。
閑静な住宅街にあるマンションなどでは規約違反として行為の中止を求められてもやむを得ない場合もあると思われます。

Q

専有部分と共用部分はどこで分かれるのですか?

A

専有部分共用部分の境界は管理規約の規定によって異なってきます。
例えば、マンション標準管理規約では躯体で囲まれた部分が専有部分躯体共用部分となっているので、専有部分共用部分の境界は「躯体の表面」ということになります。
また、玄関扉は共用部分ですが、「」と「玄関扉の内側の塗装部分」は専有部分と規定されています。
一方で、窓枠や窓ガラスは共用部分であるとして専有部分には含まれないとされています。
マンションによっては、上記とは異なる規定がされている場合もありますし、個々の場所について具体的に専有部分共用部分の境界を規定している場合もありますので、お手元の管理規約の内容をよく確認してください。

Q

総会で緊急動議を上程しようと思っていますができますか?

A

区分所有法第37条において、「集会においては、第35条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。」とされているため、集会を招集する時点で通知した事項以外のものは決議をすることができないということになります。
したがって、緊急動議を上程しても決議することはできません。

Q

理事長に代わって役員でもない私が総会を招集することはできますか?

A

マンション標準管理規約44条では、「組合員総数の5分の1以上及び議決権総数の5分の1以上に当たる組合員の同意を得た組合員が、理事長に対し総会を招集するよう請求したが、理事長が一定の要件を満たす総会招集通知を発しないときは、その請求をした組合員が総会を招集することができる。」旨が規定されています。よって、役員でない組合員のあなたが総会を招集することが認められる場合もあります。

また、同意を得るべき組合員や議決権の要件(定数)については、区分所有法において規約で減ずることができるとも規定されていますので、お住まいのマンションの管理規約を確認することも必要です。

Q

長期修繕計画はなぜ見直しが必要なのですか?

A

長期修繕計画は、作成時点での建物や設備の状況を勘案して想定できる範囲で将来必要な修繕費用を試算していますが、年月の経過により、日常のメンテナンスにもよりますが想定以上の建物が劣化したり、資材価格や人件費が高騰したりと、作成当時の想定とは違ってしまうことも考えらえます。
そこで、長期修繕計画は5年に一回程度のペースで定期的に見直すことが必要とされています。

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Q

管理費と修繕積立金に分けて管理費用を徴収するのはなぜですか?

A

大規模修繕工事といった費用が高額となる工事を実施するときに、管理費として集めた資金だけでは不足するため、かつては一時的に高額な「一時金」を徴収する方法がとられていましたが、この方法だと一時金を支払えない区分所有者が出てきて資金的な不足を補えず工事を適切な時期に実施できないという弊害が明らかになってきました。
そこで、将来の修繕に必要な資金を管理費とは別に修繕積立金として分けて徴収するようになり、 その金額の根拠となるものとして計画的に実施する大規模な工事の発生時期と費用を想定して資金計画が作成されるようになりました。この資金計画は「長期修繕計画」と呼ばれています。
なお、修繕積立金は将来の修繕に対する備えになりますので、マンション標準管理規約でも資金の 使途を制限しています。

Q

簡易な物置など、移動が容易なものであれば玄関ポーチに置いてもよいですか?

A

門扉で共用廊下と仕切られた玄関前のスペースのことを「玄関ポーチ」といいます。
門扉で仕切られているということもあり、自由に使えると考える方もいるとは思いますが、ここは 「共用部分」であり、部屋の一部ではありませんので使い方には注意が必要です。
共用部分」は管理組合が維持管理する部分になりますが、「玄関ポーチ」はバルコニーと同じく、その部屋の居住者しか使用できない場所なので、こういった場所は特別に「専用使用部分」と呼ばれています。
専用使用部分は、物置やベンチ、植木などを置くことが禁止されている場合があります。
まず管理規約や使用細則の禁止事項になっていないか確認してみましょう。
禁止事項になっていれば、当然ながら設置することはできません。
禁止事項になっていなかったとしても、それを根拠にしてなんでも置いてよいということでもありません。
一口に玄関ポーチといっても形状、広さなど条件が様々であり、またマンションによってもこれらの設置については考え方が異なる場合がありますので、どうしても置きたいという場合は、事前に管理組合、又は管理会社に確認したほうがよいでしょう。

Q

個人的に部屋のインターホンを「モニター付き」に変更したいのですが可能でしょうか?

A

部屋のインターホンが管理規約で「専有部分」「共用部分」のどちらに区分されているかによって変更できるかどうかが変わってきます。
共用部分となっていれば、個人的に変更することはできません。
インターホン設備は、建物の警報設備(火災警報等)やオートロックシステムなどと連動している場合があり、その管理を個々に委ねてしまうと、その人が管理を怠った場合に建物全体に影響が及ぶおそれもあることから、インターホン設備は部屋内の「住戸内親機」「玄関子機」も含めて共用部分と定めているケースがあります。
一方、明確にインターホンを共用部分とする規定がない場合は、他の設備と同様の基準で判断することになるため、住戸内親機は専有部分、玄関子機は共用部分(専用使用部分)ということになるかと思います。
部屋のインターホンをモニター付きに変更するには玄関子機の交換が必要になりますので、専用使用している場所とはいえ共用部分ですから、交換工事を実施する場合は、管理組合に相談し承認を得てから実施するようにしてください。

Q

ガラスをペアガラスや曇りガラスに変更するリフォームは届け出をすれば実施できますか?

A

窓ガラスについては、マンション標準管理規約で「専有部分に含まれない」と規定されているため、これに準拠して作成された管理規約では窓ガラスは共用部分ということになり、変更することはできないということになります。
ただし、防犯、防音、又は断熱等の住宅の性能の向上のため行われる改良工事については、計画修繕により行うことが困難なときは、区分所有者個人の責任と負担において実施することができます。
事前に管理組合又は管理会社にご相談することをお勧めします。

Q

バルコニーに物干しの追加や移設はできますか?

A

バルコニーは共用部分(専用使用部分)ですから、壁に固定するタイプの物干しは設置できないと考えるのが通常でしょう。
また、床と天井で突っ張るタイプの物干しも売られていますが、外から見える位置に物干しがあると外観に影響が出ますので、完全に固定するというものでなくとも認められないと考えます。
どうしても壁等に完全に固定するものを取り付けたい場合は、管理組合に設置場所、設置方法などを示して、設置について承認が得られてから取り付けるようにしてください。

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Q

壊れたガス給湯器の交換は誰がするのですか?

A

ガス給湯器は専有部分になりますので、壊れた場合の修理、交換はその部屋の区分所有者の負担で行います。
また、修理の場合は特に問題はありませんが、交換する場合は注意が必要です。
ガス給湯器が外部に面している場合は、今までと全く外観が異なる機種に変更してしまうと、マンション全体の統一感に影響が及ぶ場合があるためです。
よって、機種を選定する際には管理組合に相談するか、管理会社に管理を委託している場合は管理会社の担当者に確認するとよいでしょう。
マンションによっては10~12年毎に実施される大規模修繕工事の際に全戸一斉にガス給湯器の交換を実施するところもあります。
これには、数がまとまることにより、最新の高効率なガス給湯器に格安で交換することができるといったメリットがあります。

Q

近隣のマンションからの視線が気になります。でも日差しを遮りたくないので、カーテンの代わりに窓に目隠しのフィルムを貼りたいのですがよいでしょうか?

A

管理規約に「窓は専有部分に含まれない」と明記されている場合は、原則として窓ガラスに手を加えることは望ましくありません。
レース状のカーテンを選ぶなど、通常の方法で対応していただくのがよいでしょう。
また、どうしても目隠しフィルムを貼りたいということであれば、管理組合と相談してください。
後々、トラブルにならないように管理組合の承認を得てから実施するようにしましょう。

Q

部屋の玄関前が奥まっているため、外から見えにくく空き巣が心配です。防犯のために自費で防犯カメラとセンサーライトを設置してもよいでしょうか?

A

部屋の玄関前の様子が映るように防犯カメラを設置するには共用部分である建物の壁や天井にカメラ本体や配線を取り付けることになるため、たとえ自費で実施するとしても勝手に設置することはできません。
空き巣などの被害が心配であれば、マンションの入口付近に防犯カメラやセンサーライトを設置することである程度抑止効果が期待できる場合があるので、マンション全体の防犯という観点から、共用部分への防犯カメラ、センサーライトの設置を管理組合に提案するという方法はあると思います。

Q

消費税の税率が上がって家計も対応が大変なのですが、管理組合の管理費や修繕積立金もいずれ値上げされることになるのでしょうか?

A

消費税率の上昇によって、家計と同様に管理組合会計にも少なからず影響が及んでいると考えられます。
全てのマンションで管理費修繕積立金が値上げされるということではありませんが、これまで収支に余裕がない状態で運営していた管理組合の場合は、将来的に10%まで引き上げられるとなると、経費の削減だけでは対応できないケースも考えられます。
その場合は、管理組合で審議した結果として管理費修繕積立金の値上げが行われることもあると思います。
なお、修繕積立金については長期修繕計画に基づいて改定が行われる場合もありますので、値上げの原因が消費税とは限りません。

Q

バルコニーの排水溝に隣の住戸から泥が流れてきて困っています。こちらに来ないように堰き止めたいのですがどうしたらいいですか?

A

まず、なぜ泥やゴミが流れてくるのか原因を確認することが必要です。
こういったケースでは、隣の住戸がバルコニーの清掃を十分に行っていないということが考えられます。
バルコニーは共用部分であり、専用使用部分という場所ですから日常的な維持管理の責任はバルコニーを使用している住戸の居住者にあります。
泥やゴミを堰き止める方法を考えることも必要ですが、その発生元に改善を要望したほうが根本的な解決につながるので、まずは隣の住戸の状況を確認するところから始めてはいかがでしょうか。
また、生活ルールやマナーに関するお知らせを定期的に行うといったこともよい方法ではないかと思われます。

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Q

熱帯魚やカブトムシもペットに入りますか?

A

ペットの関する規定は、「ペット飼育細則」といった形で独立して細則が規定されている場合もありますし、「共同生活に関する細則」の中の項目として規定されている場合もあります。
まずは細則にどのような規定があるのか確認しましょう。
一般的に使用されているペット飼育細則では、熱帯魚などの観賞用の魚類は対象になっていません。
これはカブトムシなどの昆虫も同様と考えてよいでしょう。
マンション内で動物、主には犬や猫を飼育することを前提に作成されているため、それら以外のものについては他の居住者に迷惑が及んだり、毒を持っていて危険だったりといったことがなければ、飼育は可能と考えてよいでしょう。

Q

犬が苦手でペット飼育不可のマンションに入居しましたが、盲導犬を飼育している人がいました。盲導犬はペットには入らないのでしょうか?

A

2002年10月1日に「身体障害者補助犬法」が施行されたことにより、現在では盲導犬や聴導犬はペットとして飼育されている他の犬とは明確に区別されるようになっています。
一般的に使用されている「ペット飼育細則」でも、盲導犬などについては無条件で飼育を許可することを規定しています。
よって、盲導犬は通常のペットとは扱いが異なると理解したほうがよいでしょう。

Q

共用部分の電球をLED電球に交換することについても総会の決議が必要でしょうか?

A

照明器具そのものをLED照明に変更する場合は、共用部分の変更(ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない)にあたるため、総会決議が必要になりますが、照明器具に取り付ける電球を従来の白熱電球や電球型蛍光灯からLED電球に交換することについてまでは総会決議は必要ないと考えます。
電球はそもそも消耗品であり、定期的に交換することが前提ですから、日常的な管理として通常行われる範囲と解釈できます。
しかしながら、LED電球はこれまでの白熱電球や電球型蛍光灯に比べて高価であり、消耗品費といった形で予算計上していた費用の範囲内で対応できない場合も考えられますので、LED電球への交換を進めるうえでは、予め交換費用を予算に計上して、総会で承認を得ておいたほうがよいでしょう。

Q

専用庭の庭木の剪定で業者の立ち入りを拒否することはできますか?

A

専用庭は、共用部分の中でもその部屋の方しか使用しない部分なので「専用使用部分」と呼ばれます。
専用使用部分の管理は、そこを使用する区分所有者もしくは居住者の責任と負担によって行われるのが原則ですので、専用庭に設置されている庭木の管理は、その部屋の方がすることになります。
しかしながら、庭木が高木であったりすると個人では対応できないことも多く、また害虫駆除などは他の共用部分の植栽と一体で実施しないと効果的でないということもあるため、マンションによっては専用庭の植栽も含めた形で業者に一括で依頼することがあります。
上記のように管理組合としては拒否されては困るという事情があるかもしれませんので、管理組合とよく相談してください。

Q

マンション敷地内の駐車場に面した道路に部外者が駐車するため車の出し入れが困難な時があります。敷地内の無断駐車と近隣道路への路上駐車では対処方法が変わりますか?

A

敷地内の駐車場以外の場所に駐車している車両について、管理組合が強制的にレッカー移動するといった方法をとることを法律は禁じています。
よって、こういった迷惑駐車への対抗策としては、①駐車禁止の表示をする、②駐車できないようにカラーコーンなどの障害物を置く、③迷惑駐車車両に張り紙をする、などが考えられます。
迷惑駐車の車両とはいえ、個人の所有物ですので、傷をつけたり、汚したりした場合は、こちらが処罰の対象となり、損害賠償を請求されることにもなりかねませんので注意しましょう。
なお、近隣道路(公道)への路上駐車車両については、その場所が駐車禁止区域であれば、警察への通報で取り締まってもらうことができます。

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Q

駅近のマンションのため、マンション内の駐輪場に毎朝、部外者数人が自転車を止めています。どのように対処すればよいでしょうか?

A

駐輪場に入れなくする方法がとれるのであれば、そちらを検討することになります。
例えば、駐輪場の入口に扉を設置するといったものです。
駐輪場までの導線がオープンになっていて物理的に阻止することが難しい場合は、迷惑駐輪の自転車に張り紙をするなどして警告するといった方法が考えられます。
いずれにしても根気強い対応が必要になりますので負担になりますが、居住者同士交代で担当する など工夫して対処してください。
なお、管理組合が迷惑駐輪の自転車を敷地外に移動させたり、廃棄したりといった行為は法律で禁じられています。また、傷つけたり、汚したりした場合は、こちらが処罰の対象となり、損害賠償を請求されることにもなりかねませんので注意しましょう。

Q

共用廊下にエアコンの室外機は置いてよいのに、なぜ子供の自転車を置いてはいけないのですか?

A

一般的なマンションでは使用細則で共用廊下に私物を置くことを禁止しています。
一方、エアコンの室外機については、各部屋にエアコンを設置することが一般的になってきた現在の住宅事情からすると、室外機を置くための場所を考慮する必要があり、バルコニーや共用廊下の一部がそれにあてられることになります。
よって、共用廊下の一部を「室外機置場」という専用使用部分とし、管理規約等で室外機置場としての使用を認めています。
室外機置場は、周囲が囲われて室外機がおさまる程度のスペースが確保されているため、子供用の自転車や遊具を置く方がいますが、この場所は室外機置場としての使用しか認めていませんので、たとえ通行の妨げにはなっていないとしても、認められないということになります。

Q

キッチンをIHクッキングヒーターに変更したらブレーカーがよく落ちるようになったので、電気の契約容量を変更したいのですが、可能でしょうか?

A

宅内の電気容量については、電力会社と個人との契約になりますので、電力会社に連絡すれば電気容量の変更は可能ですが、マンションの場合は、マンション全体で使用できる電気容量に制限があるため、戸建の住宅のように自由に変更できるかというとそうではありません。
マンションを購入した際のパンフレットや図面に契約できる電気容量の上限が明記されている場合もあるので、確認してみてください。
どこにも記載がない場合は、変更する前に管理組合や管理会社に問い合わせて確認する必要があります。
契約を変更した後でトラブルになると、余計に手間も時間もかかるので確認してから実施するようにしましょう。

Q

台風で飛んできた飛来物によって、窓ガラスが破損しました。この場合、誰が費用を負担して修理することになるのでしょうか。

A

窓ガラスについては、マンション標準管理規約で「専有部分に含まれない」と規定されているため、これに準拠して作成された管理規約では窓ガラスは共用部分ということになりますが、その住戸の人しか使用しない場所になるので、このような場所は「専用使用部分」と呼ばれます。
専用使用部分の日常的な管理はその専用使用権を有する区分所有者、又は居住者ということになりますので、窓ガラスが破損した場合のガラスの交換費用は、その住戸の方ということになります。
一方、火災等の重大な事故等に備えてマンションでは共用部分に火災保険をかけている場合がありますので、台風などで共用部分が破損した場合も、付保している保険から保険金がおりるケースがあります。
今回のケースは、台風による強風で飛んできた飛来物によって、共用部分である窓ガラスが破損したので保険金が支払われる可能性があります。管理組合又は管理会社に確認してみてください。

Q

新たに入居してきた方の家族に車いすが必要な方がいるため、自費でエントランスの入口にスロープを設置したいという申し出がありましたが可能でしょうか?

A

エントランスの入口部分は共用部分ですので、自費で行うとはいっても各区分所有者が勝手にスロープを設置することはできません。
設置するスロープの種類にもよりますが、共用部分の変更に当たるような案件では、設置することについて総会で承認を得ることが必要になります。
バリアフリーになって他の居住者にとっても有益と考えられますし、将来にわたって恒常的に使用するものになりますので、個人負担で工事を実施するのではなく、管理組合として予算を計上し、総会で承認を得たうえで実施すべきものであると考えます。
自治体によっては補助金制度がありますので、そういった制度を有効に活用しましょう。

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マンションライフをサポートする関係団体(リンク)